ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Пересчитывать в
ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА
ВЫБОР СТРАНЫ
ПОИСК ОБЪЕКТОВ / КОМПАНИЙ
ПОСМОТРЕТЬ СВОЮ ЗАЯВКУ
НОВОСТИ/ПУБЛИКАЦИИ
Новости
Публикации/аналитика
ОБЗОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
БЛОГИ ИЗВЕСТНЫХ БИЗНЕСМЕНОВ
НАШИ ОПРОСЫ
НЕСТАНДАРТНАЯ АРХИТЕКТУРА
О ПРОЕКТЕ
Описание проекта
Разместить информацию и рекламу
Обратная связь

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ
Кризис сделал «загородку» более доступной
Русские покупают недвижимость там, где уже никто не покупает
Ликбез при покупке квартиры: уравнение со многими неизвестными
Советы квартирному хозяину: идеальный способ поиска арендаторов
Эксперты определили параметры самых продаваемых новостроек

Курсы валют ЦБ РФ
Дата:00:0000:00
USD0.000.00
EUR0.000.00
GBP0.000.00
JPY0.000.00


Warning: Missing argument 2 for do_zag(), called in /pub/home/svtkachen/inestate/pressa/index.php on line 166 and defined in /pub/home/svtkachen/inestate/include/show_func.php on line 11
 ПУБЛИКАЦИИ / АНАЛИТИКА 

Государственная жилищная политика Германии

Ситуация после второй мировой войны

Как и после первой мировой войны, после второй мировой войны немцы ожидали от правительства, прежде всего, помощи в восстановлении разрушенного жилого фонда. В западной зоне из 10,6 млн. квартир 2,3 млн. было полностью разрушено (21%), 2,3 млн. сильно пострадало. В восточной зоне – разрушения были меньше: всего 10% из 5,1 млн. квартир. Положение было катастрофическим: в западной Германии на 14,6 млн. семей приходилось лишь 9,4 млн. квартир, включая временное жилье. Каждому жителю предоставлялось только 15 кв. м.

Субсидирование

У правительства Германии было три пути: развивать жилищный рынок через финансовую поддержку строительных организаций, покупателей жилья или арендаторов жилья. Была выбрана финансовая помощь организациям, занимающимся строительством. Государство как бы говорило: выгодно много и быстро строить, чтобы потом сдавать жилье и зарабатывать на этом. Принятый в 1950 году закон о жилищном строительстве отражал как раз это решение. С помощью выдачи беспроцентных кредитов из бюджетных средств со сроком погашения 30-35 лет удалось значительно увеличить темпы строительства. Это привело к тому, что в 1950 году доля частных средств при строительстве составляла 64%, в 1960 – 76%, в 1970 – 83%, в 1980 — 91%.

Строительство социального жилья

Поскольку инвестор получал беспроцентный кредит на строительство жилья, он был обязан сдавать эту недвижимость в аренду лишь семьям, заработок которых не превышал определенную границу. Размер арендной платы был привязан к нормативам, которые со временем менялись. После того как инвестор выплачивал кредит, эти ограничения снимались. Кроме того, инвестор не имел права продавать недвижимость в течение первой трети срока ее эксплуатации. Таким образом достигался ограниченный по времени компромисс между рыночноориентированным и социальноориентированным обеспечением жильем населения Германии.

Поддержка частного владения жильем

Период поддержки частного владения жильем начался в 1951 году с введением налогового вычета для инвестиций в недвижимость, находящуюся в собственном пользовании. С принятием закона о премиях, выплачиваемых федеральным правительством за хранение целевых вкладов на жилищное строительство, началась поддержка накопления населением средств для собственного жилья. Эти субсидии, выплачиваемые вплоть до 1986 года, составляли 40% от инвестиций в строительство новых домов. В новой редакции закона о жилищном строительстве от 1956 года на передний план вышли вопросы частного владения жильем и вопросы семейной политики. В 60-х годах государство финансово поддерживало, прежде всего, семьи со средними доходами. В начале 70-х прямое субсидирование сменилось налоговыми льготами. Поддержка коснулась также старого жилого фонда. Получило толчок строительство квартирных домов, а не домов на одну семью, таунхаусов и коттеджей, как прежде.

Конец центральноуправляемой жилищной политики

В 1946 году участники антигитлеровской коалиции, поделившие Германию на несколько зон, ввели государственное централизованное управление жилищной политикой. Коммунальные службы имели право по своему усмотрению занимать дома, назначать верхнюю границу размера арендной платы и прочее. Вступивший в силу 1 июля 1960 года закон о постепенной отмене такой жилищной политики изменил ситуацию.

Последствием стала завышенная арендная плата. Решением этой проблемы стало введение в 1965 году государственной надбавки для аренды квартиры, которая зависела от количества членов семьи, заработной и арендной платы.

Социально-либеральная жилищная политика

В 1971 году был принят закон, защищающий права арендатора квартиры. В первую очередь владельцам квартиры запрещалось поднимать арендную плату, угрожая разрывом договора. Изменять ее он мог, лишь ориентируясь на среднюю арендную плату по городу.

Децентрализация с 1982 года

После того как к власти пришла коалиция ХДС/ХСС/СвДП (CDU/CSU/FDP), либерализация жилищной политики продолжилась ускоренными темпами. Был ослаблен контроль над установлением арендной платы. В 1986 году прекратилось федеральное субсидирование строительства социального жилья. Эксперты отмечают, что меры принятые правительством Германии в тот период, были вызваны ошибочной оценкой рынка недвижимости в середине 80-х годов.

Новый дефицит жилья

К концу 80-х стало ясно, что в Германии больше нет резервов свободного жилья. Причиной тому послужили приток эмигрантов из Восточной Европы и тренд к обзаведению маленькими семьями. Виной ошибочной оценки рынка недвижимости в 80-х годах стала уверенность в перманентно снижающейся численности населения Германии. Основываясь на том факте, что многие квартиры в фонде социального жилья пустуют, снизились темпы инвестирования в строительство. Правительство же решило, что рынок насыщен и прекратило субсидирование.

Государственные органы отреагировали на нехватку жилья и повышающуюся арендную плату вмешательством в жилищное строительство, прежде всего, более высоким темпом строительства социального жилья и введением амортизационных отчислений для съемных квартир.

Налоговые льготы для формирования накоплений на покупку и строительство собственного жилья

В 1996 году была введена денежная надбавка для тех семей (в первую очередь с детьми), которые планировали покупку или строительство жилья, но не могли накопить необходимую для этого сумму. В 2004 году был проведен перерасчет этих надбавок.

Жилищная политика 1998-2005 годов

Политика этого периода была обусловлена тремя реформами: реформой строительства социального жилья, реформой дотаций на аренду жилья и реформой прав арендатора жилья. Изменилась целевая группа государственных программ. Теперь это не широкие слои населения, а семьи, которые не могут приобрести жилье по рыночным ценам и нуждаются в помощи. Также было принято решение использовать для нужд населения старый жилой фонд, санируя и модернизируя его.

С января 2001 года был актуализирован размер дотаций на аренду жилья, который не менялся с 1990 года.

Отмена субсидий на строительство

Согласно статистике в 2007 году число строющихся частных домов сократилось на 25% (на 65200 домов меньше, чем в предыдущем году), прежде всего, домов на одну и две семьи. Связано это с отменой с 1 января 2006 года государственных субсидий на строительство и покупку частных домов. Правительство планирует найти замену субсидиям в ближайшее время.

Инфраструктура

Сложность проблемы обеспечения жильем населения Германии сделала необходимым создание организаций, которые бы поддерживали инициативы правительства в сфере жилищного строительства. Германия всегда была страной с банковскими традициями, поэтому при реализации этих инициатив основную роль должны были играть именно банки. Но поскольку банк как коммерческая структура не может выполнять социальную функцию в полной мере, были созданы так называемые институты общественного права, такие как Немецкий Ипотечный Банк (Deutsche Pfandbriefanstalt), Немецкий Строительно-земельный банк (Deutsche Bau- und Bodenbank), Немецкий Кооперативный Ипотечный Банк (Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank). По желанию некоторые коммерческие банки тоже могли участвовать в реализации государственных программ. Большую роль сыграли и строительные сберегательные кассы. Кроме того, в 1949 году с целью рефинансирования банков был создан Банк Реконструкции (Kreditanstalt fuer Wiederaufbau (KfW)).

Особенно важна была деятельность Немецкого Ипотечного Банка (Deutsche Pfandbriefanstalt). Выдача ипотечных кредитов была распространена в предвоенной Германии, но дефицит капитала после войны требовал со стороны государства поддержки в вопросах рефинансирования. Поэтому были отменены некоторые налоги, а Федеральный Банк начал котировать ипотечные закладные по цене 98% от номинальной стоимости. Большую роль в развитии ипотеки сыграли средства из стабилизационного фонда в размере 540 млн. немецких марок. Благодаря этому в период с 1950 по 1953 год было построено 75.000 квартир и частных домов.

Итог: от жилищной политики к рыночной экономике

В жилищной политике Германии все еще доминируют социальные взгляды на развитие рынка жилья. Однако уже намечаются перемены. Жилищная политика становиться все более рыночной, это значит, что граждан стимулируют к самостоятельному решению жилищной проблемы, и только отдельные группы, находящиеся вне рынка, обеспечиваются жильем с помощью государства. Интересно, что с 2007 года, когда стало ясно, что рост цен на недвижимость в США и Европе сделал там жилье недоступным даже для среднего класса, правительства этих стран возобновило строительство социальных квартир, увеличило субсидии на покупку недвижимости молодежью.

При этом в Германии этот тренд почти незаметен, поскольку в отличие от других стран цены на жилье здесь остаются стабильными десятилетиями — во многом благодаря продуманной жилищной политике, проводимой после 1945 года.

 

Публикация предоставлена: DIKS IMMOBILIEN KREDIT SERVICE DEUTSCHLAND GMBH

INESTATE.ru
16 февраля 2010
По информации Материал подготовлен аналитическим отделом
Текст:  Материал подготовлен аналитическим отделом

« вернуться


Warning: Missing argument 2 for do_zag(), called in /pub/home/svtkachen/inestate/pressa/index.php on line 273 and defined in /pub/home/svtkachen/inestate/include/show_func.php on line 11
 СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 
Московская областьЛюберцы
тип: Квартира
адрес: район «Красная горка»
компания: ПИК группа компаний

кв.м. от 51 000 RUB

подробнее »

Московская областьХимки
тип: Земельный участок
адрес: Московская область, Пушкинский район, мкрн Звягино
компания: Русский инвестиционный дом

кв.м. от 240 000 USD
(кв.м. от 7 065 360 RUB)

подробнее »

Москва
тип: Квартира
адрес: ЖК «Битцевский», ул. Красного маяка, корп. 4
компания: ПИК группа компаний

кв.м. от 78 500 RUB

подробнее »

Москва
тип: Нежилое помещение
адрес: Москва ул. Пудовкина д. 6 к.3
компания: Русский инвестиционный дом

кв.м. от 39 000 000 RUB

подробнее »

ОБЗОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Риелторы назвали самые дорогие районы Петербурга
Рейтинг самых дорогих районов Москвы
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве.
На рынке вторичного жилья Москвы дорожает самое экономичное жилье.
Рейтинг самого дорогого жилья Москвы обновился на треть за месяц
Рейтинг@Mail.ru При использовании материалов необходима
активная ссылка на INESTATE.ru
© STAK Disign, 2008-2009